L’indemnité d’occupation privative d’un bien indivis
Vous êtes propriétaire d’un bien acquis en indivision avec votre époux/se.
Sachez que lorsque le domicile conjugal est indivis, chacun des époux peut user et jouir du bien à condition toutefois de respecter le droit de l’autre époux.
Pendant l’instance en divorce, le juge peut au titre des mesures provisoires, attribuer à l’un des époux la jouissance privative du domicile conjugal.
Dès lors, il appartient au juge, lorsqu’il accorde la jouissance, de préciser son « caractère gratuit ou non » et le cas échéant de constater « l’accord des époux sur le montant d’une indemnité d’occupation » (article 255 4° du Code civil). En cas de désaccord entre les époux, le juge fixera ce montant.
Cette indemnité d’occupation privative permettra à l’époux qui n’a pas la jouissance exclusive du bien indivis d’être dédommagé.
1. Point de départ de l’indemnité
L’indemnité d’occupation privative est due à compter de la date où le bien ne peut plus être considéré comme étant un bien commun des époux.
C’est à dire à partir du jour où le jugement de divorce prendra effet dans les rapports patrimoniaux entre les époux, soit en principe à la date de l’ordonnance de non-conciliation (article 262-1 du Code civil).
Néanmoins, il est possible si l’un des époux le demande, que le juge reporte les effets du jugement de divorce au jour où ils ont cessé de cohabiter ou collaborer.
Enfin, si l’époux avait la jouissance exclusive du bien indivis à titre gratuit, l’indemnité d’occupation privative ne peut être réclamée par l’époux non occupant qu’à compter du jour où le jugement de divorce est passé en force de chose jugée.
2. Calcul de l’indemnité
L’indemnité d’occupation doit être évaluée en fonction de la valeur locative de l’immeuble. Mais en raison de la précarité de l’occupation, selon la Cour de cassation une réfaction de 30% est applicable.
L’indemnité d’occupation représentera la moitié de la valeur locative du bien indivis 50/50.
Par exemple, sur une année d’occupation privative : Le loyer mensuel est de 600€ = 600/2 = 300 euros par mois, soit 300*0,7 = 210€. Le nombre de mois d’utilisation privative est de 12 mois : 12*210 = 2 520€ par an.
L’époux occupant sera redevable envers l’époux non occupant de la somme de 2 520€.
L’indemnité d’occupation privative d’un bien indivis
Vous êtes propriétaire d’un bien acquis en indivision avec votre époux/se.
Sachez que lorsque que le domicile conjugal est indivis, chacun des époux peut user et jouir du bien à condition toutefois de respecter le droit de l’autre époux.
Pendant l’instance en divorce, le juge peut au titre des mesures provisoires, attribuer à l’un des époux la jouissance privative du domicile conjugal.
Dès lors, il appartient au juge, lorsqu’il accorde la jouissance, de préciser son « caractère gratuit ou non » et le cas échéant de constater « l’accord des époux sur le montant d’une indemnité d’occupation » (article 255 4° du Code civil). En cas de désaccord entre les époux, le juge fixera ce montant.
Cette indemnité d’occupation privative permettra à l’époux qui n’a pas la jouissance exclusive du bien indivis d’être dédommagé.
1. Point de départ de l’indemnité
L’indemnité d’occupation privative est due à compter de la date où le bien ne peut plus être considéré comme étant un bien commun des époux.
C’est à dire à partir du jour où le jugement de divorce prendra effet dans les rapports patrimoniaux entre les époux, soit en principe à la date de l’ordonnance de non-conciliation (article 262-1 du Code civil).
Néanmoins, il est possible si l’un des époux le demande, que le juge reporte les effets du jugement de divorce au jour où ils ont cessé de cohabiter ou collaborer.
Enfin, si l’époux avait la jouissance exclusive du bien indivis à titre gratuit, l’indemnité d’occupation privative ne peut être réclamée par l’époux non occupant qu’à compter du jour où le jugement de divorce est passé en force de chose jugée.
2. Calcul de l’indemnité
L’indemnité d’occupation doit être évaluée en fonction de la valeur locative de l’immeuble. Mais en raison de la précarité de l’occupation, selon la Cour de cassation une réfaction de 30% est applicable.
L’indemnité d’occupation représentera la moitié de la valeur locative du bien indivis 50/50.
Par exemple, sur une année d’occupation privative : Le loyer mensuel est de 600€ = 600/2 = 300 euros par mois, soit 300*0,7 = 210€. Le nombre de mois d’utilisation privative est de 12 mois : 12*210 = 2 520€ par an.
L’époux occupant sera redevable envers l’époux non occupant de la somme de 2 520€.
En effet, pour que la vente d’un bien indivis soit possible, il convient d’obtenir le consentement de tous les indivisaires.
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Que se passe-t-il si tous les indivisaires ne sont pas d’accord pour vendre le bien ?
Si tel n’est pas le cas, l’article 815-5-1 du Code civil permet de vendre un bien et ce nonobstant le refus de certains indivisaires.
Ainsi, cet article prévoit que « Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants (…) ».
Tout d’abord, les indivisaires qui souhaitent vendre le bien doivent détenir au moins les 2/3 des droits indivis. Pour ce faire, ils doivent prendre attache auprès d’un notaire et leur faire part de leur souhaite de vendre le bien.
L’intervention du notaire
Le notaire disposera d’un délai d’un mois pour faire signifier cette intention de vendre aux autres indivisaires. S’ils acceptent, le bien pourra être vendu.
A contrario, en cas d’opposition à la vente du bien ou en l’absence de réponse dans un délai de trois mois, le notaire le constatera dans un procès-verbal de difficultés.
Les indivisaires qui souhaitent vendre le bien devront saisir le Tribunal de Grande Instance et solliciter l’autorisation de la vente. Si celle-ci est autorisée par le Tribunal, elle s’effectuera par licitation.
Comment le prix de vente du bien immobilier est-il partagé ?
Une fois le bien vendu, le prix de vente devra être partagé entre les indivisaires, une fois les dettes et charges de l’indivision réglées.
D’autres possibilités de vendre un bien indivis existent, si vous ne bénéficiez pas des 2/3 des droits indivis.
Le Cabinet GENESTIER reste à votre écoute et vous aide dans vos démarches. Pour toute demande de contact, merci de cliquer ici.
